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2020

2020-12-17

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上涨警告!不限价地块疯狂入市,开发商预期会调高?

前两篇文章讲了北京楼市、本次周期,一直提议刚需同志抓住机会,趁机上车。


这次我从北京近期土地供应的角度和大家说说不限价地块对市场的影响。地价和房价如同面粉和面包。面粉和面包的故事大家都知道,面粉涨了,面包哪有降价之理。


今年不限价的比例大幅增加,意味着从2021年开始,库存总数已经不到3万套的限竞房将越来越少。


“周期即将过去,回首将是永恒!”,明年大量不限价入市之后,价格就没那么友好了。


总体看,在2017年开启的本轮调控来,限价地块高达109宗1076万平米;再看不限价地块43宗已经成交的不限价住宅地块,2018年只有一宗,2019年有14宗,2020年合计高达28宗。以成交为界限,2020年一共成交了商品房住宅地块34宗,其中有28宗不限价,而未来挂牌的7宗地块,也全部不限价(数据截止到11月)。


其中有一点需要注意,2018年北京无论土地成交宗数,还是拍地成交总金额,都出现较大幅度下滑。同时出现多宗流拍。出现这样的问题也是因为限竞房的原因。


所谓限价房,也就是“限房价、竞地价”的房子。以这个方式出让的地块,地块挂牌之时已限定了未来地上住宅销售限价。显然,这样搞,开发商利润空间非常受限。毕竟开发商也是以赚钱为目的,自己有杆秤,赔钱的买卖谁也不会做


中原地产首席分析师张大伟也曾说过,“目前,已经入市的限价房项目中,20%项目不愁卖,基本能做到一年清盘;60%的项目处于顺销状态,可以慢慢卖。另外20%的项目已经基本封盘,谁也卖不动。”说白了就是城六区的限竞房“断供”了。远郊区的限竞房贵了,价格没优势,不到最后一步没人会选择这个产品。


很多人认为,从今年开始,北京很少出让限竞房土地,目的是为了救市。这种想法也很正常。本身,北京是全国调控最严格、房住不炒贯彻最严格的城市,皇城根下,首先得做出个表率。而且,今年两次疫情给北京楼市造成很大的冲击,加上京城疫情防控本来就很严格,导致上半年北京楼市很惨淡,看着长三角、珠三角城市楼市一个比一个繁荣,京城五味杂陈。


其次,“国内大循环”是今年的一个主要发展方向,环北京都市圈是有1亿人口的重要增长极。北京的外围,发展相对滞后,远不像长三角、珠三角那样均衡。虽然“7.30”政治局会议首次提出,完善宏观调控跨周期设计和调节,实现稳增长和防风险长期均衡。但也要客观承认,建设“国内大循环”,不管是新基建促进资源、人口的大循环,还是消费和内需驱动的经济大循环,都离不开地产。一方面,通过土地和地产市场带动新老基建;另一方面,地产本身就是国内市场大循环的重要一支。


有一点需要明确,不限价并不代表高价。但对于供应来说肯定有影响,开发商预期可能会调高,所以开发商或会放缓供应,而这有助于消化当下北京楼市的市场存量。另一方面,不限价地块的密集推出或许也是市场见底的体现。

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