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2020

2020-12-17

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关于北京楼市,有一个残酷的现象······

作为祖国的政治中心、文化中心、国际交往中心,一线城市中唯一的一个北方城市,北京自然有着全国最好的资源。

北京有16个区,根据各区目前的发展现状以及定位,可以划分为四个梯队。

第一梯队:东城区和西城区。这俩区是北京的老城区,是最核心的位置,也是北京历史最悠久、房价最贵的地方,在老北京的眼里只有进了东西两城才算是北京人。

第二梯队:朝阳、海淀、石景山、丰台。这几个区是北京的新城区,围绕东西两城而起,北京有将近一半的人口都在这四个区,也是外来人口的主要落脚地。朝阳和海淀两区是这四区里发展最好的,清华北大两座名校就坐立于海淀,而著名的三里屯位于朝阳区。石景山以前是工业基地,现在改为居住区。城南二到五环的大部分都属于丰台,相比海淀和朝阳,丰台的发展比较落后。

第三梯队:昌平、顺义、通州、大兴和房山。这五个区是北京的近郊区,房价不到城区一半,外地来京的刚需置业者有些会选择在这几个区买房,毕竟城区的房子不仅仅是努努力就可以买得起的,相对来说这几个区的房子对他们来说性价比更高。

第四梯队:门头沟、平谷、怀柔、密云和延庆。北京的偏远郊区,无论从医疗、教育等资源还是目前的发展趋势来看,和城里都是不能比的。

大家平时所说的的北京城区一般是指新老城区的六个区,北京八成的教育、商业和医疗资源都集中在城六区(东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台),尤其是东西两城和海淀,这三个区的房价自然也是最高的。

东西两城作为京城的核心地带,房价最高然而大多都是老破小,居住舒适度不高,尽管这样,依然有一大波人使出浑身力气也想要在这里买房,因为最好的教育资源都集中在这里,北京的家长都这么说:有学区房不一定能读好学校,但是没有学区房一定读不了好学校。随着时代的发展和进步,教育投资成为每一个家庭首要开支之一。

相比市中心的老破小,四环外的房子房价要便宜很多,居住环境也更加优越,在地铁附近买套房,交通方便,生活配套也完善,但是四环外还有很多土地可以开发,而老城区的土地就那么多,房子老破小却是绝版资源,老城区的房屋质量可以改善,但是四环外的教育资源跟老城区却很难拉近。

再来看一下北京的楼市行情,今年很特别。

一般来讲,一个城市的楼市如果成交量上涨,就意味着房价也会水涨船高。

但北京偏偏不是,今年以来,北京的房产成交量其实一直是一路上涨的行情。

但是无论是新房还是二手房的房价,你会发现迟迟不涨,一直处于颤颤巍巍的横盘震荡

属于典型的“量增价平”。

正常来讲疫情结束,大家应该会慎重出手,实际却相反,4月份国内疫情得到基本控制,5月份北京二手房成交量高达16125套,6月份迎来了二次疫情,但成交量但依然维持17309套的高位;7月,16355套;8月,16057套;9月,17259套,直接刷新了2017年317调控后的新高点

这就是北京在今年前三季度的成绩,是不是出乎你的意料?

没错,这个成交量,很多人都始料未及。

说完了成交量,我们在反观北京的房价。

要知道,北京楼市的成交主力是二手房,但是,虽然北京二手房成交在持续上涨,却并未带动北京房价明显上涨。

根据数据显示,9月北京二手房均价为60799元/平方米,相比5月份的高点仍有近10%的下跌。

这是为什么呢?如果需求端没有问题,那么问题应该是出现在供给端。

先看土地供应,再看新房供应。土地层面数据显示,2020年北京将继续放量3710公顷土地,其中住宅用地高达1000公顷,和去年持平。新房层面数据显示,2020年1-9月份,北京市商品房新增供应量是51036套,同比去年上涨13%。其中9月份最猛,新房新增供应8015套,环比上涨61%……

新房供应又分为限竞房与纯商品房。

去化层面,限竞房层面2020年1-10月限价宅地成交面积为130万㎡,同比下滑67%,降幅较大。纯商品房层面2020年1-10月成交面积为844.4万平方米。

新房滞销积压+新增商品房持续供应,这就导致北京已经形成了一个庞大的新房库存。数据显示,目前北京市场可售新房数量高达77013套,其中纯商品房为3万多套,占比超40%,去化承压。

这种现象,会加速北京楼市价值分化。

比方说,北京主城区里,没有地段和学区加持的老破小,疫情之后一直在跌,即便市场整体行情好,也卖不出去,成了“有价无市”。而在主城区,那些有学区和在商圈里,位置好的老破小还可以保值。

五环外的次新房,带地铁的楼盘,目前涨势最好,不带地铁的还未见动向。反观海淀、朝阳、东西城等区域,地段配套、物业优质的二手房依然是抢手货,很多都在涨价卖。

这种情况下如何应对呢?

总体来看如果你有钱,投资首选当然还是城六区,尤其是东西两城和海淀的好地段或学区房。如果是刚需并且近期没有考虑“学区房”的需求的话首要考虑工作区域、通勤和居住环境,比如说地铁旁、物业好的项目。

刚需还差钱不妨考虑一下法拍房,大家可以对比一下法拍房的价格和周边房价均价,优势还是挺明显的。当然投资也可以首选法拍,相当于降低投资成本了。
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