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2020

2020-12-17

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房子“烂尾”还有救吗?购房者与开发商的拉力战

在人民网创立的国内唯一全国性领导干部留言板“领导留言板”上,10年间共有8千多条与“烂尾”有关的留言投诉,与住房烂尾直接相关的投诉共7478条,涉及楼盘超过3188座。其中,至少429条留言提到自己或他人有居住在烂尾楼中的情况。

住房烂尾情况在不同的省市也存在不同。不管从投诉量还是从投诉涉及的楼盘数量来看,河南省烂尾的楼盘都最多。通过提取留言信息可以发现,河南省留言中涉及的烂尾楼盘数大致为699个,接近数量排名第二的四川省的两倍。从人口密度来看,河南以每13.45万人口中有一栋烂尾楼排名第一,陕西以15.36万排名第二,安徽排名第三

首先明确一下烂尾楼的概念:很多人印象中的烂尾楼,是一个产权清晰无负债的房子,只不过是因为开发商暂时手里没钱了,所以没有进行最后的外立面装修、通水通电工作,所以只要政府随便出点钱,甚至自己掏点钱出来把收尾工程做了,这房子就可以卖了,然后就能赚大钱。

围观吃瓜群众之所以这么想,是因为他们根本没接触过工程,也不知道烂尾楼的复杂程度,如果真的是像他们想的那个样子,房价这么高哪还会有烂尾楼啊,随便去哪个银行都会给钱的,这点小钱谁出不起,银行可不傻。

但是实际上,能成为烂尾楼的房子,他一定后面跟着一屁股烂账,有些楼盘甚至都已经装修完毕通水通电了,花几十万就能彻底收尾,依然是烂尾楼,施工方封锁工地,禁止所有人进行最后的收尾工作。 

为什么会这样呢,因为任何开发商都不会允许资金链断裂,会尽一切可能拖延时间熬到转机之日来临,能想到的找钱办法,他都会去尝试,他会抵押一切可以抵押的东西,甚至不惜以违法违规的手段反复抵押,重复抵押,用类似欺诈的手段骗取资金。

只要他能活下来,项目做成了,这都不是事,如果做不成,反正也是死。所以烂尾楼的一大特征就是债务极多,且债权结构极为复杂,同一个房产,甚至会因为重复抵押被银行冻结十余次。

肉只要一块,要吃肉的人却有十几个,你说这肉该怎么分,一旦彻底完工瞬间就会引发抢房事件,所以哪怕还差一万块钱这个楼盘就会完工,他也永远完不了工。这根本不是工程问题,是一个债权问题。

遇到烂尾项目各方一般都是一个什么样的心态呢?

政府

地方稳定是第一要义;
影响社会稳定的唯一原因是业主;
开会的一般结论:安抚业主为主,解决问题为辅,毕竟我也不知道该怎么解决,没钱没办法解决,一个城市存在N个烂尾项目,要是政府出资,得多少钱才够;所以,只要业主不闹,就等着开发商自己消化,或者推给法院。 

银行

聪明银行很早就意识到了开发商的困境,趁早诉讼执行、公正执行减少烂账率;反应慢的银行和业主一样被动,但是比业主正规一些,毕竟有组织、还有法务。

施工方

没钱我不干活;一旦房子造好了,楼盘就从开发商的资产变成业主的了,合同法286条给农民工的优先权施展不开,风险太大;我不放手,欠我的施工款我也不会放手,但我不会继续施工;政府强迫我干,给个面子,那就派两个人装装样子,安抚一下业主;你们想诉讼的就诉讼,该查封的就查封。

其他债

如果打官司,法律和司法解释对他的保护性都是最低的;还不如去堵老总的家门,在老总家过年概率高。偷偷告诉你们,开发商便宜抵给他们的房子基本上也都卖给业主了,亏得也不多。

业主

人声鼎沸,拉横幅,游行,堵路;怪政府监管不力、怪银行胡乱放款;想要好房子、要违约金、要赔偿,恨不得要开发商死,还想要政府担责。结果就是,不信政府、不信开发商、不信律师、不信业主代表、你们都是骗子,就算你给我钱你也是骗子。

业主被动等待,其实无非也就拖了个三、五、十年,听天由命,没其他大问题,因为司法解释就单个楼盘来说是保护业主,但是开发商其他的资产就另说了,谁厉害谁拿。

项目烂尾一般都采用重组和清算的处理方式。清算就是让开发商破产,重组就是开发商不死,直接变卖其股份变成一家新公司,接着把房子盖完。过去十年里,80%的烂尾楼可以靠重组解决。而越是靠近现在,清算占得比例越大。

为何现在清算占的比例较大呢?以前,烂尾都是依靠涨价解决,烂尾的项目开发商都是依靠后面的翻倍行情才消化掉的。而这种翻倍行情,以后绝对是凤毛麟角,在没有翻倍行情带来的巨大利润填掉债务大坑的情况下,这个烂尾楼就是无解的存在。

要避免烂尾楼,购房过程中有“两不考虑”:

1、 开盘证件不齐全的楼盘不考虑

在买房前,一定要看好开发商的五证是否齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。

由于目前房地产实行的是预售制,根据规定,没工商登记、税务登记,资质不全、手续不全开发商不能施工。购房者千万不能贪图便宜,在开发商证件不齐全不能签订正式的购房合同的情况下,仅以“内部认购”的方式就交钱。

2、 不要盲信开发商许诺的高回报、高利润,警惕高风险

此外,避免买烂尾楼,还要参考以下要素:

开发商综合实力,开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。
资质等级分为四个等级,一级为最高,四级为最低。如果开发商的资质是一级和二级,说明开发商的实力还是比较强的,选择这样的开发商,楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的,但也是一般买房者最容易忽略的地方。

据统计,现房或准现房,房屋主体工程已经完成3分之2的时候,出现烂尾的几率可以降低60%。有些买房朋友,受到内部认购、单位团购的低价诱惑,在项目工程还没有打地基就仓促交钱。

殊不知,没有动工意味着手续没到位,规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目,无法料到的风险更是多。因此,找现房或准现房也可避免烂尾楼的情况。
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