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2020

2020-12-17

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深扒北京楼市,周期即将过去,回首将是永恒!

前几天刚刚聊了关于北京楼市,有一个残酷的现象,北京的楼市今年成交量持续上涨,但是北京的房价却没有太大的变化。属于典型的“量增价平”


我也做了简单的解释,如果需求端没有问题,那么问题应该是出现在供给端。


新房滞销积压+新增商品房持续供应,这就导致北京已经形成了一个庞大的新房库存。这种现象,会加速北京楼市价值分化。这种情况下如何应对呢?文章里也简单做了回答,但是后台有粉丝反馈:想要听听买房入手的建议。


首先我先说一下现阶段背景下北京楼市新格局:北京东迁,东城蓄势,南城崛起,近郊区没落。


限竞房带来红利逐渐消失


上一篇文章我提到一组数据,2020年1-10月限价宅地成交面积为130万㎡,同比下滑67%,降幅较大。从市场库存来看,未去化的限竞房所在区域相对比较偏,但库存总数已经不到3万套了,明年差不多可以卖完,后面估计就很少供应了。


过去三年,限竞房大量的入市,价格又便宜,把新房总价拉低了,然后倒逼周边二手房房价降价。成了一个降价循环,也是导致此次“量增价平”现象的主要原因。



土地价格持续上升

看住宅类土地,在2020年平均楼面价达到了3.2万元,相比前面三年,地价明显上涨了六七千一平米,甚至比2016年的高点都高了,创造了历史新高。你要理解,面粉涨了,面包还能继续跌吗?低价涨了,价格便宜了的房子您敢买吗?


以南城为例,看一组数据。


67亿!34%溢价率!旧宫率先拉开南城土拍大幕


2月18日,北京迎来鼠年以来的第三次土地出让,3宗不限价地块分别位于通州台湖、大兴旧宫和采育,吸引18个竞买主体共20家房企参与。在大兴旧宫地块的竞价中,共有7个参与主体,绿城表现积极,一马当先报价51.75亿元,最终经过全程74轮举牌,绿城以67亿总价、34%溢价率将该地收入囊中。


66.8亿!最高单价7万!西红门再掀土拍热潮


西红门地区已经有6年未曾在公开市场出让经营性土地。上一次,西红门地区出让经营性地块要追溯到2014年4月。2020年4月29日西红门地块土拍现场,新城最先竞得10号地块,成交价为29.4亿元,成交楼面价3.89万元/平米;而首开+龙湖联合体竞得11号地块,成交价为37.4亿元,成交楼面价3.95万元/平米。累计出让金额66.8亿,最高销售单价不得超过70800元/平米。


179.6亿元!不限价!丰台分钟寺地块花落合生


5月9日和5月19日,相隔短短10天,合生创展在北京分钟寺砸下了惊人的179.6亿元,溢价率分别达到26%、38%和42%。三个地块均处于东南三环和东南四环之间,溢价成交代表什么,不用说大家也明白,毕竟赔本的事开发商才不会去做。



市场周期回升


市场要想良性发展一定是有涨跌周期的,股市这样,楼市也是这样。深圳今年上半年刚涨完,广州、上海也在随机而动。即便北京没有放松人才政策,调控也不放松,需求也是要释放的。


北京从2017年3月进入调控周期,到目前已经超过3年半了,很多需求,包括刚需,改善型需求一直在累积购买力,已经迫不及待要入市。


很多人说那是他们都有在放松一些政策,可是北京什么都没有放松啊,调控还是那么严格,不可能涨。


但是你没看到北京的限竞房退出了吗?地价在涨吗?这其实就是变相的去库存,在扶持市场,但是又不能太明显。



买房入手的建议


又会有人问,北京入手哪里涨幅会比较大。


根据上面所讲的楼市现状,我会首先推荐南城。看一个区域的发展前景,首先看产业、其次看教育。所谓南城,已经把宣武区开除了,因为宣武已经被西城合并了。目前的北京南城包括丰台和大兴。

产业层面,南城已经形成了各大产业发展组团。包括光机电一体化基地、金桥科技产业基地、物流基地和青云店产业园、长子营产业园、采育产业园,主要承载新一代信息技术、新能源汽车、生物技术和大健康、智能装备、军民融合等各具特色的产业集群。


教育层面,丰台除了老牌示范高中十二中和丰台二中和十八中外,近几年开始大面积引进优质教育资源,引进了包括四中、人大附、十一学校等一批区外的优质教育资源,一共引进了区外20多所优质校,合作办学。大兴教育引进相对滞后,目前主力学校以清华附中、人大附中、润泽学校、大兴一中、北师大大兴附中、首师大大兴附中、旧宫中学、亦庄实验学校为主。


如果要说非得在南城有一个点的话,我认为南城首选应当是亦庄。可以说亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二(三)旗、西城金融街这些板块之外,最靠谱的,有产业支撑的板块。


如京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据、拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等知名电子/互联网、生物医药、新能源汽车/人工智能、高端制造产业聚集。

关于亦庄教育。目前,亦庄最好的两大教育集团分别是“十一学校”系列和“人大附”系列。海淀的十一学校在亦庄的分校,名字叫“北京亦庄实验学校”,小学到初中全部包含。“人大附”新校区是刘强东牵头引进的,逼格很高,亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制,小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班,预计今年小学部就能开始招生。近两年,亦庄高考成绩也很很亮眼,为亦庄教育做了很强的背书。


南城在售的项目我之前曾有过视频看房报道【视频看房】亦庄刚需置业必看购房指南,大家可以点击查看。

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