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2023

2023-07-14

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上海第二批供地首轮成交406亿 三分之二摇号中的房企新生态

 自首日193.76亿元出让8宗地后,上海第二批首轮供地的热度一直居高不下。

次日出让的4宗地均触顶成交,收金159.39亿元;第三日出让的3宗地同样全部触顶,成交总价52.32亿元。

据此,本轮土拍共揽金约405.47亿元,总成交面积84.16万平方米,总建面187.34万平方米。

成功出让的15宗地里,除了仅有一名竞买人参与的4宗地块之外,剩余11宗地有10宗触顶进入摇号,仅1宗地底价成交,平均溢价率7.82%。

此外,嘉定工业区嘉定新城主城区地块未出现在7月10日上海土地市场官网发布的交易活动安排公告中,大概率是因为没有房企报名,故地块未能出让。

从拿地企业来看的话,跟首批供地情况大致相同,也是以国央企为主,15宗地里拿下13宗地,占比超86%,民企仅拿了2宗,而且其中一宗还是底价成交。

从比拼技巧到比拼运气

上海第二批次供地不再是一次性出让,而是分两轮进行,第一轮共3日进行出让。

本轮拍地跟首批还有一个很不一样的地方,便是出让规则。

以往“一次书面报价”出让方式除了考验大家的资本实力,同时还存在着技巧比拼,房企人员需要临场发挥,根据对方出价来调整,若发挥不好,那大概率会错过某些地块。

这一次的规则调整为达到最高限价后直接进入摇号阶段,显得更加简单直接,除了考验资金实力外,最重要的就是运气了。

因此在土拍现场出现各种小道具,包括“红衣服”、“橙子香蕉”、“挂福袋”等,这些只不过是一众房企人员为了幸运眷顾所采取的小把戏罢了。

但小道具这种玄学上的办法毕竟不可控,房企若想提高摇中地块的概率,那么还有一种比较实际的办法,就是多参拍几宗地。

只要参与摇号的宗地数量多起来,拿地的概率自然也就提高了。在这样的背景下,本轮拍地的热度无形间得以居高不下。

一些条件不错的地块轻易吸引了众多房企竞抢,比如闵行区华漕镇地块、宝山区大场镇地块、嘉定区嘉定新城G09-2地块均吸引了18家竞买人参与摇号,而华润、建发、招商蛇口、中海、华发等房企三宗地均有参与。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“这次规则的改变对房企拿地影响还是比较大的,但是相对于对大型房企来说,对中小型房企的影响会更大。”

对于大型房企来说,毕竟资金实力摆在那里,中小型房企大部分做不到那么地随心所欲。因此,那些触顶地块大多是由有实力的房企摇中。

首日触顶的3宗地块分别由华发、保利置业、招商蛇口瓜分;次日4宗触顶地块则分别由大家&钱江&维科、大华集团、中国铁建地产、中建东孚分食;最后一日3宗触顶地块分别花落金茂、建发&联发、大家&钱江&维科。

当房企为了提高摇中的概率而“广撒网”时,单宗地块的摇中概率因此直线下降。

比如招商蛇口,此次报名地块有11宗,参与竞价并摇号的地块10宗,最终仅摇中1宗地,十分之一的拿地概率。

今年上海首批出让19宗地时,象屿地产以联合体方式成功摘得2宗地,本轮也参拍了8宗地,最终一无所获。

曾被“禁赛”的万科、中海、华润三家房企,自今年3月拿地解禁以来,万科在首批供地摘得两宗地块,华润随之获得一宗;除此之外,三家房企再没拿过地,本轮拍地直接全军覆没。

浙系联合体与本土民企大华

有人欢喜有人愁,要说运气比较好,或许便是浙系联合体大家&钱江&维科。

大家&维科联合体此次仅报名参拍了6宗地块,成功于第二日、第三日分别竞得嘉定区嘉定新城G09-2地块、浦东新区曹路基地12-01地块,总成交价约24.79亿元,成功实现土地扩储面积4万平方米,总建筑面积9.33万平方米。

2022年以来,作为长三角核心城市的上海,土地市场越发热闹起来。除本土企业外,“新闽系”象屿、建发,浙系大家、钱江等纷纷加码入局。

今年上海首批土拍中也出现了大家&钱江&维科联合体的身影,参拍了浦东新区16号线周浦站地块、嘉定区2宗地、奉贤区西渡街道地块、浦区西虹桥龙联路北侧地块。只是当时运气并不像现在,最终颗粒无收。

2022年的上海土地市场,大家、钱江等浙系房企也没有缺席。去年首批,大家&钱江12.23亿拿下浦东新区惠南东城区地块,溢价率8.66%。

大家房产作为杭州老牌房企,在2019年时重回杭州长生路,并提出了“归零出发”,并做了一次品牌焕新。

从此之后,大家房产进入加速扩张阶段,开始积极外拓。当年便新增了14宗地,首入台州温岭、金华、丽水等地;2020年新增23宗;2021年也是拓新23宗地,并进入广州、武汉等城市。

大家房产进入上海市场的时间可以回溯到1999年,彼时杭州市城建开发集团刚刚注册推出“大家房产”品牌商标;同年成立了上海大家置业有限公司,第二年上海歌林春天项目就开工了。

2022年,该公司共获取10个优质项目,9个项目实现年内开盘,7个项目总去化率超过70%,多个项目实现销售清盘。在这种情况下,大家房产正需要项目储备。

卢文曦分析指出:“本轮触顶的地块都不错,基本不会有太大的去化压力,在新房市场也能够有所保证,这样一来就相当于提前锁定利润。”

另外,本轮地块的楼板价到联动价之间有着较大的差距,在成本控制得当的情况下,一个项目要实现10%的利润是没有太大问题的。而且快一点的话,在年底前就能兑现。

本轮土拍中值得一提还有沪籍老牌房企大华,以47.35亿元拿下闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区44-01、45-01地块。

大华在上海的地位跟知识城在广州类似,2014年时,大华就拥有上海宝山区的联东村、场中村、康家村、顾村4个“城中村”改造项目,约4500亩土地。多年深耕上海旧改市场,开发了多个项目,包括宝山大华社区、浦东大华锦绣华城、大场老镇改造社区等。

大华在上海土地市场活跃度同样不低,2021年二批次以13.07亿摘下宝山2宗地;2021三批次19.48亿拿下闵行区华漕镇地块;2022年首批,以总价40.5竞得嘉定安亭地块。

对于央国企仍旧为拿地主力的情况,卢文曦表示:“国央企作为拿地主力的趋势在短期之内应该是不会改变的。”

他指出,很多民企本身还有债务问题,会受到很多资金压力。而国企央企综合实力比较强,融资成本也更低,压倒性优势下成为拿地主力也是大势所趋。

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