你猜，那些被老板化的职业经理人到底有多难？①

在中国，从没有一个行业像房地产这样充满争议。无数的人因为买房炒房而暴富，无数的百姓因无力承受高房价而望房兴叹，无数职业经理人被老板化忙的焦头烂额。

老板、被老板，只有一字之差，意思概念或早已不同。

本期系列文章将会持续分析5个被老板化的职业经理人，看看他们到底有多难。

本期的主人公是阳光城集团执行董事长朱荣斌。

阳光城集团执行董事长朱荣斌

朱荣斌入主阳光城三年后:低利高负债“旧疾”未除、频踩合规红线、维权频发。

难在坑大难填、分公司执行力差、业绩品质难两全。

12月31日，阳光城集团执行董事长朱荣斌发表新年献词。他表示，阳光城基本实现了年初既定的工作目标。2021年将继续践行“规模上台阶、品质树标杆”战略。围绕“房住不炒”的精神及“三线四档”的要求，努力在规模增长、利润提升、负债改善的“不可能三角”中小心平衡；围绕与新股东的十年之约，以终为始，以利润规模为导向：夯实主业，崇尚工匠精神、树立产品文化；捕捉业主真实需求以开辟新赛道；拥抱数字化变革以实现精细化管理。在土地红利殆尽的地产下半场，我们将长期做难而正确的事，向管理要效益，构筑运营端的核心竞争力。

“不容易”是他对过去的一年感慨万千的总结。

朱荣斌23岁即以清华大学硕士身份入职中海，曾带领中海地产广州公司开拓业务，开发多个知名楼盘。历任香港中海国内部副总经理、中海(北京)董事副总经理、中海(广州)副总经理及总经理、中海华东区总经理。

后于2008年9月中旬，朱荣斌加入富力地产，任华南区总经理，期内除了大力推进区域销售，还成立内部成本控制中心，让富力原本负增长的利润在几年内不断攀升。

2013年5月底碧桂园宣布朱荣斌被委任为其公司联席总裁及执行董事，主要负责投资、商业及产品设计方面的管理工作。

2017年6月12日，原碧桂园执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌，刚刚入职阳光城集团，担任集团执行董事长，阳光城董事会授予其极大权限。

用将近1年的时间，朱荣斌组建了一支管理团队。团队内吴建斌负责财务、阚乃桂主管合约管理中心，陈友锦分管营销，胡书仟主抓建工,徐爱国牵头土地投资。各业务、职能条线高管则渐趋完备。

业绩也是飞跃增长，次年阳光城首次跻身千亿销售俱乐部由2017年的915亿跃升至1628亿；又过一年，阳光城销售额超2000亿，达2110亿元，跻身房地产销售榜TOP14；2020年在疫情的影响以及“三道红线”的融资收紧的政策下阳光城的成绩下降了4个名次，销售金额1918.5亿元。

实际朱荣斌2020年初设定2000亿+的年度销售目标，如今完成1918.5亿元，完成率近96%，再大的环境下来看阳光城的成绩也算不容易。

成绩不错却频踩三条红线，根据2020年中期业绩报告，阳光城剔除预收款资产负债率78.17%，净负债率为114.98%，现金与短期债务之比1.28。可以发现，阳光城去年中期踩中两条“红线”，被划分为橙色，有息负债受到限制增长不得超过5%。

业绩报告数据显示，2017-2020上半年，阳光城有息负债分别为1134.89亿元、1126.13亿元、1123.21亿元和1121.61亿元，虽然没有明显增长但也没有什么改善。

而截至2020年三季度，阳光城剔除预收账款后的资产负债率为79.21%，再度触及“红线”。

过去几年极致高周转带来的诸多“后遗症”在阳光城身上同样表现明显：产品质量问题较为严重、安全事故问题发生多起，成了阳光城亟待解决的问题。

2020年六月，阳光城的半年工作会选在云贵区域举行，朱荣斌亲自率领100多位中高管对半年度工作进行复盘总结，而在会上，朱荣斌重点谈了产品打造。

“我们一群工科男，都是学土木工程，搬砖头出身，做品质也要踏踏实实。大家学习能力强很聪明，如果再勤奋一点，还有什么事做不成功？”朱荣斌如是说到。

实际上，从2017年朱荣斌加盟阳光城后，便带领阳光城不断研究产品打造，提出“规模上台阶，品质树标杆”的战略目标。

上有政策，下有对策。阳光城2020年产品品质问题虽然就2019年的铺天盖地少了些，仍是相继“落地开花”。在多地，阳光城成为了维权代名词，很多投诉网站上，都有业主向官方进行质量投诉和产品维权。

有业主投诉福州阳光城翡丽云邸无法网签，阳光城集团在郑州开发的丽景公馆项目也曾面临无法网签的问题。

除了上述无法网签的问题之外，阳光城集团在西安开发的阳光城丽兹公馆精装修变“惊装修”，并且在工程验收不合格的基础上交房。山西阳光城开发商私自将集体供暖修改为分户供热，叠拼、独栋院落面积无法保证等众多问题表达不满。有业主提出，集中供热与分户供热费用相差悬殊，一年几万元的供暖费用难以负担。

不仅如此，阳光城集团的项目还违规更改建筑用途。厦门同安区阳光城翡丽海岸项目在销售时，开发商宣传的户型图、样板间及置业顾问说辞等均为“商住两用”产品，然而交房当日，在房屋交付标准为两层且带有排烟、下水、卫生间等居住设施的情况下，却意外得知房屋的用途为办公。重庆阳光城檀府交付房屋与合同约定不一致！涉嫌合同欺诈。

质量问题只是一个缩影，极速周转之下，阳光城相关区域还发生多起安全事故及违法的问题。