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2022

2022-05-27

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曾碧卉:商办资产如何实现价值最大化?

近两年随着疫情的影响,商办市场经营也同样受到挑战。宏观数据上,20221-3月全国办公楼物业开发投资1172亿元,同比下降1.6%,办公楼销售额910亿元,同比上涨4.1%,办公楼竣工面积519万平方米,同比下降19.1%。办公开发投资及供给量有所下滑,更加考验企业对于存量办公资产的运营管理能力。


与其他业态相比,商办市场业务涵盖前期定位、中期招商管理以及后期的持续管理和退出,每个节点都考验商办企业的专业化运作能力,但随着行业的发展,商办市场仍面临各种问题。

在任何周期下,总有新商业模式产生,旧商业消亡。疫情常态化背景下,商业地产如何快速恢复,寻求转型下的重塑和新生?这是很多商业地产运营者正在思考的问题,为此,海花有约邀请商业地产业内专家共同探讨疫情之下的商业地产“破局”之路。


本次访谈对象为北京蜂语网络科技有限公司合伙人曾碧卉,曾碧卉18年前就从事房地产行业相关工作,长期的关注与研究,让她与房地产行业结下了不解之缘。期内,她几乎做过地产的全链条,包括策划、招商、销售、资产管理等行业,也曾入职过代理行、私企地产开发商、国企等公司。在行业内享有较高知名度,并曾荣获第八届中国地产华表奖创新人物大奖。



Q1:自新冠肺炎疫情以来,昔日人流如潮的购物中心变得门可罗雀。你如何评估商业地产的损失?随着疫情常态化,在恢复经营上,有什么样的建议?


自疫情以来,商业地产的经营惨淡,上海餐饮行业关店速度创历史新高,目前,北京的购物中心多数都是关闭状态,运营数据创历史新低,收入很多都覆盖不了运营成本。相比写字楼,产业园区的空置率相对影响较小,产业定位主导上下游链企业,稳定性较好。随着疫情常态化,恢复经营上,商户更应注重线上线下结合,不能堂食的尽量可以打包出售,也可以打破最后一公里的形式直接配送到小区销售,以共度时艰。同时也需要投入数字化,驱动企业带来更多精准增量,具备更强的竞争力。


Q2:近两年提的最多的就是数字化。疫情给数字化发展带来了前所未有的契机。“宅经济”下,人们的消费习惯发生了什么变化?线上能否取代线下商业?


“宅经济”下,人们的消费习惯都在慢慢养成,目前来说,线上也不能完全取代线下,有些消费场景是固有的,如:理发、餐饮、社交属性多的场景还是需要线下结合的。但今年比较火爆的元宇宙,从底层逻辑来讲,让我们对未来又有了无限遐想,购物场景、消费场景的重塑,AR/VR AI人工智能 等新技术的应用,我们也可以在虚拟空间里被重塑和重新定义,也许未来可能会被替代。


Q3:同时随着楼宇经济、数字经济加速发展,零碳数智楼宇受到关注,办公方式正发生改变,商办运营商如何应变而变?商办未来将如何发展?商业项目该如何做好运营管理?


随着楼宇经济、数字经济加速发展,目前国家也出台相关政策,提倡低碳或零碳建筑,国资委去年印发的《关于推进中央企业高质量发展做好碳达峰碳中和工作的指导意见》,内部也要求自有办公建筑物节能30%,商办运营商及资产管理者需要从之前的粗旷管理步入精细化管理,有了更多的市场机会,可以抓住时机,进行布局。利用物联网、大数据、人工智能等先进技术赋能智慧楼宇,构建楼宇数字化管理及服务体系,赋予楼宇更智能、更节能、更安全的智能化能力,最大限度的提升整体运营管理综合效能。实现建筑物理空间与人、网络、应用、服务系统的紧密耦合,具备感知、记忆、判断、决策等综合智慧能力。


Q4:写字楼经济发展至今,空间同质化问题的解决想要取得创新突破越来越困难。为此对于租户的服务体验需求将成为决策的重点,商办运营商如何创新运营管理方式,突破选址以及软硬件等空间同质化的围墙?


目前客户选择商办楼宇不再单一的选择位置及楼宇的硬件设施,也对写字楼运营团队,一些软服务要求更高,商办运营者应以客户需求为导向,整合内外部优质资源,突破办公与生活的边界,拓展多元的第三空间,为写字楼用户提供更多样化的服务内容,比如在楼宇里有一些公共空间可以服务于楼宇内员工需要的托儿所、宠物寄存处等提供一些个性化的细节服务,还可以利用科技手段进行赋能,给服务过的企业或员工做员工与企业的精准画像,洞察企业及员工的喜好,可以在数据中分析客户需要哪些服务,继而满足客户需求,深度服务于客户。

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