港龙中国地产节奏

3月25日晚上九点半，在一片“延迟披露年报”声音过后，登陆资本市场一年有余的港龙中国地产交出2021年度业绩表现。

从整体来看，其收益、年度净利润、毛利均有增长。

截至2021年12月31日止年度，港龙中国地产收益约103.69亿元，同比增长约149%；年度净利润11.02亿元，较2020年同期增长72%。

期内，毛利约为24亿元，同期增加约58%，毛利率约23%，而于2020年同期约为36%，下跌主因为年内交付的土地成本较高。

虽然行业间已在“黑铁时代”面前打起了冷颤，但回顾港龙中国地产的2021年，签约战略合作、扩张拿地布局、完成交换邀约……这家港股新兵步履未停。

2021年全年，港龙中国地产合计拥有77个项目，项目数量与2020年相比仅增加5个，土地储备则为984.64万平方米，数量的减少侧面反映出拿地节奏稍有放缓。

此外，观点新媒体查阅港龙中国地产合计拥有的项目地理分布时发现，90.9%项目均位于长三角地区28个城市。

具体而言，港龙中国地产通过附属公司于粤港澳大湾区和中国西南部地区规划布局，于广州及成都斩获项目，并于海安、南通、靖江、泰州、仪徵、常州等城市购入9宗地块，为其提供了120.82万平方米新的土地储备。以总建筑面积计，加权平均每平方米权益土地成本约为人民币4901元。

拿地方面可值得注意的是，2021年8月20日，港龙中国地产首次落子广东佛山，以12.51亿元摘得4.08万平方米顺德伦教板块宅地挂牌出售，折合楼面价约1.02万元/平方米。

此外，2020年首入广州后，于2021年1月12日，港龙中国地产联合奥园集团、科学城集团“瓜分”了位于广州黄埔龙湖街旺村旧改项目，项目拆迁安置总投资额约达15.7亿元。资料显示，旺村位于知识城片区，改造范围的总用地面积约为34.77公顷。

除拿地节奏放缓外，港龙中国地产2021年的目标也未如期完成。

年报中表示，截至2021年12月31日止年度，港龙中国地产未经审核合约销售额约为300.41亿元，同比下降约4.1%；销售合约建筑面积约250.4万平方米；平均售价约为每平方米1.2万元。

按照港龙中国地产于2021年初所定下的345亿元销售目标计算，完成了87.08%。

虽然年销售目标未完成，但并未影响港龙中国地产总收益约同比增长149%，而这主要归功于交付的物业项目有所增加，从而令物业销售显著增长。

具体来看，港龙中国地产年内物业销售收益同比增加约149%，至约人民币103.69亿元；确认总建筑面积约95.35万平方米，较2020年增加约118%；平均售价约为每平方米人民币1.09万元，同比增加约14%。

于业绩报告中，港龙中国地产特别注明，除以美元计值的离岸优先票据外，集团截至2021年12月31日止年度并无任何其他外汇波动的重大直接风险。

在美元债市场信心急需提振的当下，港龙中国地产完成了一系列“借新还旧”美元债交换要约，达成了规避风险的最好方式。

2021年11月5日，港龙中国地产新发一笔高级无抵押美元票据，规模1.58亿，期限1年，发行收益率13.50%。

此次新发行票据是对2021年12月1日到期美元票据的交换，以便为原有票据进行再融资，延长债务期限，进而改善港龙中国的债务结构。

提及港龙中国地产的债务结构，据业绩报告披露数据来看，截至2021年12月31日，港龙中国地产流动负债中借款达到27.58亿元，流动资产中现金及现金等价物23.05亿元。

此外，港龙中国地产贸易应付款项、应付票据及其他应付款项为50.77亿元，流动负债总额则达到387.77亿元。

值得注意的是，2021年度内，港龙中国地产淨负债比率为24%，较2020年41%相比下降17个百分点；负债与资产比率约为64%，较2020年82%同样有所下降；总现金与短期债务比率为2.5倍，较2020年的1.1倍有所增长。

据此，港龙中国地产表示，净负债率及负债与资产比率的下降主要是由于期内更多项目的交付，以及总权益的增加。

总体而言，作为绿档房企，2021年度港龙中国三道红线指标得到进一步改善。