下花园，5年疯狂史

理想与现实的差距永远隔着一条银河，现实总会给你一记耳光，让你清醒过来。就如同第一批环京投资客已经被惨重的被拍在沙滩上了，后续还有绵绵不断的人往里冲。

他们学精的是不会投资已经沦陷的地区，未曾改变的是还抱着侥幸的心理去挖掘新的区域，这次轮到了京北张家口的下花园一带。

从北京西直门站到下花园站，高铁25分钟。房子不限购，价格在1.2万元左右。这在当时相对5万多的北京新房均价，对西二旗、上地工作的上班族太有诱惑力了。

2015年开始，随着冬奥会申奥成功，北京至张家口高铁开通运营，以及“环京热”区域发展的优势政策。京张高铁沿线的东花园北、怀来、下花园北、宣化北等区域成为购房者新目标，尤其是下花园，由于不限购政策成了最炙手可热的区域。

在那时，包括万科、碧桂园、华润、荣盛、蓝城、阳光城、鲁能、奥园等品牌开发企业也纷纷下沉进入这些四线开外的小城，这给购房者带来了更多的信心。

对于买环京房子的购房者而言，比起房子本身，他们更关注某个区域的升值潜力以及市场调控走向。下花园这个只有6.7万在籍人口的小城，因为在京张高铁的沿线，半个小时左右能到达北京，又承担着冬奥专线起点的职能，为房价上涨带来了更多的理由。

搜索当前在售的下花园新房，涵盖洋房、合院产品，有绿城·燕语桃源，均价在11000元/㎡；京北·金茂悦，均价在12000元/㎡；京北华侨城，均价在8800元/㎡；中机·京山樾，均价在7500元/㎡。

据房天下统计，2015年张家口下花园新房房价4100元/㎡，2020年截止9月份新房房价10740元/㎡。申奥5年下花园新房房价上涨6640元/㎡，约增1.6倍。其中2019年，也是京张高铁开通运营那年是下花园房价高峰期，均价在11022元/㎡。

房价为什么会在5年内翻了一翻？想来想去无外乎三个原因。

第一，货币化安置释放购房需求。2015年以来，全国房价都出现普涨，这一轮房价上涨的逻辑就是借了去库存的东风，尤其是棚改货币化安置。当时国家也在鼓励货币化安置，给予的棚改专项贷款也在2016年达到最高值。也就是说拆了房子后是赔钱让你去买房，居民手中有了大量的闲钱，出于货币保值的考虑，基本都会考虑购入房产，由此释放了大量的购房需求，造成房价上涨的预期。

第二，京津调控的溢出需求。近几年随着“房住不炒”持续巩固，一二线城市调控挤出效应创造的溢出需求越来越明显，环京不限购区域成了投资客的首选目标。外加张家口要举办冬奥会的光环加身！导致投资客的慕名而来，由此又释放出一大批购房需求。

第三，上涨带来的蝴蝶效应。除了城镇化进程带来的需求，张家口的房子最重要还是要靠本地刚需接盘的。

下花园属于环京第三圈层，就现在的房价来看，对比环京二圈范围内的房价仍然比较低。但购房者买环京最看重的原因是什么？是离北京的距离。

业内有人曾说，京张高铁之于张家口，就相当于京唐高铁之于唐山。2016年930之后，为了炒作唐山，炒房者大肆炒作京唐高铁。如今这样的剧本又上演了。

从这一点来看，下花园并不占优势。下花园到海淀清河的距离在130公里左右，虽说高铁半小时左右，但是下花园到北京在早晨8点之前目前还没有车次，无法满足日常上班通勤的需求。

如今，下花园的高铁利好已经兑现一年，和通车之前的相对比，房价也进行不同程度的跌幅。2020年1月张家口下花园新房房价均价10976元/㎡，11月新房房价均价10499元/㎡，从1月份到11月份，下花园新房房价下跌477元/㎡，跌幅4.3%。

随着2022年冬奥会的结束，下花园的黄金发展期是否还会过去，京北楼市是否会重蹈燕郊楼市的覆辙？然而业内人士给出的一些观点并不悲观。

诸葛找房研究院数据研究中心陈霄认为，张家口一带房价在冬奥会的利好退出之后，或将有一定的回调。但是在冬奥会利好之下，张家口积极发展引进产业企业，并且随着京津冀一体化的不断推进，交通不断完善，未来发展可期。

当然，如果是作为投资客的话就需要慎重了。早期闻讯而来的投资客，确实是赚了，但是后入场的却有点尴尬了。

2014年“大表哥”在张家口市区买了套房子，均价4k，后来18年以8k+的价格卖了，赚了30多万。虽说收益不如一线城市那么多，但总归是稳健的一项投资，也正因为看到有甜头可尝，“大表姐”在17年杀入，没想到还是高位接了盘，如今被牢牢套住。

导致这个结果的最主要原因是因为，新增的人口跟不上新盘供应的量，供求大于需求，新房的去化周期自然会减慢，价格也会下调，毕竟开发商都想着回笼资金吗。