在管面积半年增510万平 金茂服务提速登陆港交所

去年好几家申请IPO的物管公司仍在二次递表、三次递表中等待过会，而金茂服务在首次递表即顺利通过港交所聆讯后，2月25日起进入招股阶段。

据公告显示，金茂物业服务发展股份有限公司全球发售的发售股份数目计划为101,411,500股，其中香港发售10,142,000股，国际发售91,269,500股。发售价将不超过每股发售股份8.14港元，且目前预期将不会低于每股发售股份7.52港元。

根据上市进程，金茂服务IPO预计于3月2日截止认购，3月10日开始在港交所主板上市。中金及汇丰为联席保荐人。

在一众物管企业等待聆讯的当下，金茂服务顺利“过关”被认为与其商管部分被市场“看好”有关。

半年业绩变化

就媒体查阅了解，金茂服务的物业管理组合涵盖住宅物业及各类非住宅物业，包括商业物业（如写字楼及购物中心）以及公共和其他物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。

金茂服务开展三条业务线，分别为物业管理服务（包括城市运营服务），非业主增值服务，及社区增值服务。

根据最新公布的数据，截至2021年9月30日，金茂服务的合约建筑面积达4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市，其中67.8%位于中国一二线城市。在中国20个省、自治区及直辖市的35座城市，金茂服务的在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。

而在不同业务条线上，截至2021年9月30日，金茂服务住宅物业及非住宅物业的在管建筑面积分别为约1970万平方米及350万平方米，分别占其在管总建筑面积的85.0%及15.0%。

不得不说，相比招股书披露的截至2021年3月31日数据，相隔半年后各项指标均有了明显增长。

事实上，金茂服务过去几年的规模一直在稳步增长，但去年的增速却有明显提高。

据招股书数据显示，金茂服务2018年至2020年在管面积为1022.3万平方米、1266万平方米、1765.15万平方米，对应增速为23.84%、9.42%，其中2020年在管面积增速较为明显。

其后截至2021年9月31日，其在管面积较2020年增加超过550万平方米，亦即在前三季度时间里，金茂服务的新增在管面积已超2020年全年新增。

据观点指数此前研究，2020年上市物业的在管面积平均增速为46.35%，金茂服务处于行业平均线之下，相比住宅物业的扩张速度，非住宅物业也并不占优势，项目数量也远不及住宅项目多，但在收入贡献方面却有着不小的分量。

金茂服务住宅物业与非住宅物业规模

金茂服务在公告中披露，公司于往绩记录期间取得了快速增长。其中，收入由2018年的人民币5.745亿元增加至2019年的人民币7.883亿元，并进一步增加至2020年的人民币9.442亿元，2018年至2020年的复合年增长率为28.2%。截至2020年及2021年9月30日止九个月，收入分别为人民币6.653亿元及人民币10.487亿元。

而对比可以发现，自20218年至2020年，非住宅物业的收入贡献占比均超过五成，仅去年前9个月的收入占比稍显逊色。这或许与商业情绪低迷以及疫情等情况有关，因为与非住宅物业相关的物业管理服务，相关营业场所（例如写字楼及购物中心）的若干业主及租户于疫情爆发期间须暂停运营。

金茂服务住宅物业与非住宅物业收入占比

同时，其年度利润由2018年的人民币1750万元增加至2019年的人民币2260万元，并进一步增加至2020年的人民币7710万元，2018年至2020年的复合年增长率为110.0%。截至2020年及2021年9月30日止九个月，利润分别为人民币5330万元及人民币10940万元。

非住宅物业

对比毛利率也可以看出，虽然金茂服务的毛利率水平在同行中并不突出，但是相比住宅物业而言，非住宅物业仍有较大优势。

金茂服务住宅物业与非住宅物业毛利率对比

事实上，关于商业管理被市场看好的情况素来有之，因而包括星盛商业、华润万象生活、中骏商管等企业先后抢滩上市风口，2021年以来，物业行业收并购动作不断，但企业在收购标的的选择上，显然更趋向于商业物业。

观点新媒体统计2021年至今上述物管公司股价变动情况，若从物管企业整体市盈率方面分析，规模较大、关联公司稳健、具备商业运营与城市服务等特质的企业PE更高，在资本市场表现明显跑赢其他物业股，如华润万象生活、招商积余、中海物业、保利物业等。

以目前华润万象生活为例，打包“物管+商管”获得资本市场认可，目前市值高达897.02亿港元，仅次于行业龙头碧桂园服务，也是目前物管行业市盈率最高的企业。

但相比华润万象生活，金茂服务的业务板块或许与越秀服务更相似，主要是商业服务板块中商办的占比更高。

不过查看越秀服务2021年中期业绩报告发现，两家企业的毛利率表现并不相似，越秀服务的整体毛利率水平更高，且非商业物业与商业物业的表现也较为均衡。

越秀服务非商业物业与商业物业毛利率对比

对于2021年毛利及毛利率的增长，越秀服务指出，主要是受其业务组合、就物业管理服务收取的平均物业管理费率、在管面积地理集中度及成本控制能力影响。并表示，“本集团毛利及毛利率增长主要由于业务规模的扩大导致规模经济的效应进一步呈现，开拓毛利率相对较高的业务和项目，以及在改善成本管理方面作出不懈的努力。”

由此看来，金茂服务需要向同行学习，进一步增大规模以及提高自身的成本管控能力。

通常而言，新上市企业均有收并购的考量，金茂服务也不例外，其公告就显示：是次上市集资估计筹得约7.29亿港元，约55%将用于有选择地物色与从事物业管理、城市运营服务及/或小区运营的公司的战略投资及收购机会，并用于扩大业务规模及巩固领先行业地位。约22%用于升级智能管理服务系统及智能小区及智能城市解决方案的发展；约13%将用于进一步开发小区增值服务，约10%将用于营运资金及一般企业用途。

目前，越秀服务的静态市盈率为25.63倍，或许可以期待一下金茂服务上市后的市场表现。