润华物业招股书失效背面 非典型物企上市前路

递交招股书6个月后，润华物业科技发展有限公司上市申请状态为“失效”。

润华物业于2021年6月29日向港交所递交招股书，至今日正满6个月。

与大多数物管企业不同的是，润华物业定位为医院及公共板块的服务供应商，于1996年成立，拥有25年物业管理经验。

大多数在管项目位于山东省，且部分位于北京及深圳等一线城市，在管项目涉及医院、政府、企业、公共机构等领域。

非典型物企

润华物业在招股书披露，医疗物业一直是企业重要的收入来源，目前提供物业管理服务的医院物业项目有30个，占据2020年总收益29.8%，住宅物业收入占比仅8.7%。

医院物业在物管行业内并非热门领域。

通过2021年上半年物企拓展情况来看，以住宅领域为主的物企收并购潮流之下，非住市场竞争也逐渐激烈，已形成相当规模的物管企业通过在非住市场跑马圈地，提前抢占赛道实现多产业布局的未来探索。

在这其中，公建物业、商办物业、学校物业等占据较多比重，医院物业由于存在一定技术壁垒，关注度较低，仍存在一定上升空间。

但同时该赛道的竞争也就相对而言更小，对于物业服务企业来说，或许是一片得以弯道超车的新蓝海。

从财务表现看，2018-2020年，润华物业营收分别为3.41亿元、3.97亿元和4.86亿元，毛利分别为0.42万元、0.68万元和1.03亿元，毛利率分别为12.4%、16.8%及21.2%。

根据招股书，润华物业收益绝大部分源自独立第三方客户，分别占2018财年、2019财年及2020财年总收益约85.6%、88.6%及80.2%，来自于关联方的收益占比分别为14.4%、11.4%和19.8%。

润华物业主要通过公开招标的方式获取新物业管理协议，2018财年、2019财年及2020财年，获取物业管理协议的中标率分别约为37.3%、28.4%及32.5%；相关年度的续约率分别约为87.1%、87.4%及90.6%。

“逃离”新三板

公开信息显示，润华物业曾于2016年3月挂牌新三板，2019年8月摘牌。

润华物业于“终止挂牌”公告中称，此举是根据公司对长期发展战略以及资本道路的规划，同时为降低运营成本，提升运营效率。

新三板转战港股，润华物业并非首例。

2021年7月，经历“延期上市”的德信服务正式于港交所挂牌交易，此前也曾经历新三板退市。

当时的德信服务还是“盛全物业”，2015年11月在新三板挂牌，后由于“筹资效率较低”，于2018年12月正式摘牌退出新三板。

与盛全物业同时期退市新三板的还包括嘉宝股份、鸿坤物业等，后分别更名为蓝光嘉宝服务、烨星集团，并同样选择登陆港交所上市。

远洋服务的前身“远洋亿家”亦曾于2016年挂牌新三板，2018年退市后更名转战港股。

近年来，不少物管企业从新三板退出后改道港交所。有业内人士对此分析称，港股市场活跃度更高，更利于物管企业扩宽融资渠道、做大规模。

而在德信服务从新三板退市并选择港交所上市后，也有相关人士称，德信服务需要资金补充现金流以及扩大规模的目的明显。

但随着物管企业纷纷赴港上市掀起热潮，港交所门槛也宣布提高。2021年5月，港交所称自2022年1月1日起，将把主板上市盈利规定调高60%。

对于部分计划冲刺港股，但规模偏小、财务数据并不亮眼的物企来说，未来登陆香港资本市场的难度将有所增加。

在此情况下，不少企业选择在新规实施前完成上市，于是也迎来新一波“港股上市潮”。

上市前路

相关数据显示，2020年上市物企中近半数为港股上市。

2021年截至8月底，共11家物业服务企业登陆资本市场，其中港股上市企业为7家，上市时间则集中在1月和7月。以此向前推算，递交上市申请时间则集中在2020年7月前后和2021年1月前后。

据观点指数研究院此前数据，截至2021年12月24日，除去招股书已过期的物企，港交所交表排队等待上市的物业服务企业数量达到16家，而已挂牌交易的物业企业数量为51家。

其中，几乎所有物企都或多或少具备房企开发商背景。

事实上，润华物业所属公司为润华集团，后者旗下有两类产业，即润华物业和润华汽车，创始人栾涛在汽车领域更为人熟知。

从汽车到物业，非房企开发商属性的母公司，或多或少使润华物业的前进步伐少了一些助力。

资本市场并不会因缺少了母公司的背书，将一家优质企业拦在上市门外，做精做专有利于赢得更多关注。

在港交所上市门槛调整、物企待价而沽等多重影响之下，中小物企冲击资本市场的机会越来越少，但这一市场也将更冷静、更审慎。