蓝光发展：“川藏路”上秀“车技”

两年之前，四川蓝光发展股份有限公司(600466.SH)董事长杨铿在谋定行业发展前景时曾说：“如果房地产业以前是在高速路上行驶，那么在新的形势和环境下，非常像在川藏路上驾驶，既充满了挑战，又有风光无限的可能。

“蜀道难，难于上青天”，这是四川的地势特征，亦是地产格局的真实写照。在杨铿看来，在这条充满荆棘的“川藏路”上，比拼的是“手艺”，而发展是唯一的选择。从“四川蓝光”到“中国蓝光”，迈入千亿阵营的它正在加足马力，以期尽览无限春色。

4月16日晚间，蓝光发展正式发布2019年度报告。报告显示，2019年公司实现营业收入391.94亿元，同比增加27.17%，实现净利润41.59亿元，同比增长66.63%；净资产收益率达23.88%，同比提升6.81个百分点，净负债率为79.20%，同比下降23.44个百分点，现金分红金额8.66亿元，占归母净利润25%。

作为川派房企的领头羊、“成都地产一哥”，一系列多项“飘红”的利好释放，正在昭示着在后地产时代，蓝光发展“车技”的一骑绝尘。

技能一： 规模扩围  盈利提速  多项指标秀盈利“肌肉”

在房地产有条金科玉律:短期看金融，中期看土地,长期看人口；而于一家房企而言，短期看盈利能力，长期则聚焦爆发突围力。

单就2019年的业绩横切面来看，分别同比上涨69.34%的每股收益EPS及39.89%的净资产收益率足以体现一家企业的盈利能力，而27.17%的营业总收入及55.53%的归母净利润则更加体现了蓝光发展的成长力。

将时间轴线拉长更能发现问题，从2017年到2019年，蓝光发展房地产销售额及营业收入的复合增长率分别为32.14%、26.34%；净利润复合增长率则高达82.41%，尽显突围爆发力。

从行业横向对比来看，在行业TOP30 集中度创历年新高为 35.7%的大背景下，净利润同比涨幅六成可称得上行业优等生，而在千亿房企扩围至 34 家的底色之中，从四川一隅起家的蓝光发展便占据一席之地，实属不易，并彰显绝对实力。

因为，现实的情况是，楼市调控频频发力，其他规模房企对“入川”寥寥无几，而诸如四川新希望、领地集团、中黄集团、中迪禾邦等四川本地房企开发底子相对偏弱，能够冲出重围实现规模扩增的房企更是凤毛麟角，蓝光发展是一个例外。

一切的惊艳自然离不开一丝一毫的努力及正向的战略谋定。从成都起家，蓝光发展在2015年借壳上市后发展迅速，围绕“大本营”成都、滇渝等西南市场，又向长三角、京津冀及粤港澳大湾区等核心都市圈扩张。

年报显示，在2019年销售规模中，西南区域（包括成都区域和滇渝区域）占比30%，华东区域占比26%，华中区域占比22%，华南和华北区域占比分别为12%和10%。几大区域均衡发展为蓝光发展分摊了风险，也为贡献销售额做好了重要背书。

正如杨铿所说：“中国的民营企业只要有梦想,应该走出去,进而布局全球”，而蓝光发展已经成为了那个放眼中国，甚至全世界的蓝光。

技能二：加固引擎   数字+科技成双翼  双资本平台形成核心竞争力

人民常说，善谋者谋势，不善谋者谋子。想要在川藏路上开得好，最重要的是巩固引擎及成长能力，这就需要提升驾驶的技术，增强团队的能力和本事。

在杨铿看来，新经济的逻辑，有三大基本思维：互联网思维、平台化思维、法治化思维，同时辅以三大配套机制：市场化机制、团队及激励机制、战略合作机制。2019年的蓝光正在将产品力及架构组织力运用到实处。

在企业人事架构上，蓝光发展推进变革创新，进一步“强区域、精总部”，实现组织高效化、总部平台化、区域公司化；以业务为导向，推进数字化转型。

另一方面，推进“1+3+N”的城市战略布局，通过深耕及拓展并举，不断强化新一线、二级及强三线的投资占比，土地储备量质齐升，资源结构进一步优化。

年报显示，截止2019年末，蓝光发展土储货值约2700亿元，新增土储面积约1121万平方米，新增土储货值1300亿元。其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%，而在强三线新增土储中，华东区域占45%。

诚然，良好的架构只是其中的一部分，真正有核心竞争力的则是产品。

杨铿对于蓝光战略3.0模式有十分清晰的规划，以新经济逻辑、互联网思维，构建同心多元化的蓝光产业生态链。其内在价值是，坚持规模与利润并重，实现高质量增长。

2019年，蓝光基于“更懂生活更懂你”的品牌主张，以及“善筑中国温度”的产品主张，继续推进芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系、商办系等六大产品系的创新迭代，持续推进产品标准化，提升产品力。

蓝光发展也给自己谋划了新的定位——创造“科学家+创业家”“核心技术+资本”的商业模式，并构建“人居蓝光+生命蓝光”双引擎驱动的顶层战略架构，并予以“3D生物打印+生物医药”作为战略分支的创新支柱产业。

此外，2019年10月18日，蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务（2606.HK）登陆资本市场，在港交所主板实现挂牌上市，获53倍认购覆盖，创港股上市物管行业纪录，这也让蓝光发展平台生长及物业产品纵向深耕打下了深厚的根基。

蓝光嘉宝服务2019年年报显示，全年实现营业收入21亿元，同比增长43.40%；毛利约为7.6亿元，同比增长56.2%；实现净利润4.44亿元，同比增长49.58%，为蓝光发展“锦上添花”。

技能三：降杠杆显成效  现金流“输血” 补充“后备粮”

加固引擎、调试配件，优化过滤设施，让“车子”更加轻装上阵似乎更有利于长远疾驰。

蓝光发展在“活血”方面可谓另有一手。从2018年的表现来看便可窥见一二。

虽然蓝光发展地产销售以1041亿元位列2018年全行业27位（按权益金额排22位），但其却在负债上却排在41位，远远低于万科、绿地、阳光城等知名大型房企。

单拎出2019年的表现则更加能说明问题。年报显示，2019年末，蓝光发展总资产达到2018.9亿元，同比增长33.81%；资产负债率为80.62%，同比下降了1.42个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为67.94%，同比下降2.04个百分点；净负债率则同比下降了23.44%至79.20%。

于现金流而言，经营现金流同比大涨729.76%、投资性现金流则同比上涨3.59%，也让现金“血液”更为流畅。

从行业来看，根据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，125家上市房企的净负债率均值为92.52%，蓝光发展的净负债率低于行业平均值。

负债结构的调整离不开蓝光发展一系列的举措。蓝光发展对于现金负债一直秉持的是坚持财务稳健，创新融资模式提升融资能力；提高资金使用效率。

而去年蓝光嘉宝服务的分拆港股上市，不仅令蓝光发展构筑起A+H双资本平台，更为“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式提供了实业和资本对接的通道。

多元拿地的策略重点，则倾向于加大股权合作模式，向市场好、周转快、能力强的区域倾斜，也在一定程度上加快了产品的周转及现金流的快速回正。

市场上的诸多反馈体现了这一点。2020年初，大公国际上调蓝光发展的主体长期信用等级为 AAA，评级展望稳定。

起于巍峨川蜀，蓝光发展自有顽强的生命力，与创始人杨铿这位土生土长的蜀人相似的是，蓝光发展骨子里流淌着“不安分”的血液。以前是在“川蜀”之地上驰骋，2019年载誉，2020年转换跑道，向着更广阔的未来“疾驰”。