东吴证券：新房二手房销售转弱，政策预期持续加强

6月13日，东吴证券发布房地产行业跟踪周报。

  投资要点

  上周（2023.6.3-2023.6.9，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅+1.4%，同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别-0.7%，-0.9%，超额收益分别为+2.1%、+2.3%。29 个中信行业板块中房地产位列第 5。

  房地产基本面与高频数据：

  （1）新房市场：上周 38 城新房成交面积 282.2 万方，环比-31.1%，同比-17.7%；2023 年 6 月 1 日至 6 月 9 日累计成交 373.8 万方，同比3.1%。今年截至 6 月 9 日累计成交 7995.5 万方，同比+13.6%。

  （2）二手房市场：上周 17 城二手房成交面积 158.9 万方，环比1.6%，同比+17.7%；2023 年 6 月 1 日至 6 月 9 日累计成交 213.0 万方，同比+39.5%。今年截至 6 月 9 日累计成交 3931.5 万方，同比+62.3%。

  （3）库存及去化： 14 城新房累计库存 9422.9 万方，环比+0.1%，同比-1.9%；14 城新房去化周期为 14.6 个月，环比变动 0.0 个月，同比变动2.5 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.4 个月、8.8个月、15.6 个月、39.3 个月，环比分别变动-0.1 个月、-0.1 个月、+0.5个月、-0.3 个月。

  （4）土地市场：2023 年 6 月 5 日-2023 年 6 月 11 日百城供应土地数量为 1 宗，环比-99.3%，同比-99.9%。百城土地成交建筑面积 887.9 万方，环比-66.7%，同比-66.9%；成交楼面价 1291 元/平，环比-51.6%、同比-37.2%；土地溢价率 1.9%，环比-3.4pct，同比-3.7pct。

  重点数据与政策：全国层面：6 月 8 日起，多家国有大行活期存款挂牌利率下调 5 个基点至 0.2%。国务院 2023 年度立法工作计划公开，个人所得税法修订和房地产税立法均未涉及。地方层面：深圳住建局表示今年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房 5.2 万套。广西获得预售许可之前房企不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。南通通州购买首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的 1.5%。北京 6 月 5 日起实施提高无发票租房公积金提取额度至 2000 元。

  周观点：上周新房和二手房销售环比均有所回落，我们认为 6 月中下旬随着房企冲刺业绩、推货供应增加，新房销售将迎来季节性复苏。但考虑到去年 6 月高基数影响，新房销售同比预计将承压。我们认为地产政策放松的预期正在逐步加强，供给侧政策加码的概率较需求端更大。此时点对地产股不必太过悲观，推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产、保利置业集团；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。

  风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。