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2023

2023-05-15

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这些房企的吸金能力,令人大受震撼

地产“黑铁时代”,赚钱难是房企共同的困扰。

数据显示,去年有7成左右的房企“减收减利”,其中,约50%房企甚至出现净利润亏损,有的亏损面高达百亿。

比惨的时代,不亏损已经跑赢了大半同行,赚钱的房企更是凤毛麟角。

明源君对比了房企2022年财报,发现大部分房企确实挺拮据的。但即便如此,仍有少数优等生保持着不错的成绩,获利能力和盈利质量都保持在上乘水平。这些房企究竟有哪些过人之处?

高成本低利润

房企盈利能力整体滑坡

对房企来说,2022年是空前艰难的一年。

上市房企中,至今仍有一部分年报“难产“,而截至五月初,TOP50上市房企中,已发布财报的47家上市房企平均毛利率为12.95%,平均净利率更是低至-10.51%。

房企的利润整体滑坡,主要受过高成本所影响。戳我,让成本算得准、管的全、控得住

由于预售制及开发周期的原因,房企当年的利润表反映的是2、3年前的销售情况。也就是说2022年结转的项目,大多是2019-2020年获取的地块。

这两年恰好是房地产繁荣年份,地价因市场爆火而水涨船高。多数房企也仍处于战略扩张阶段,冲规模是最大的诉求。房企在拿地上对利润率指标的要求较为宽泛,为了达成规模目标,很多地块甚至都是亏本赚吆喝。

再加上居高不下的融资成本,以及逐年走高的建安成本,项目利润空间不可避免的遭受严重挤压。

另外,由于多地尤其一二线城市普遍限价,项目的溢价空间极其有限,这也进一步削弱了地产项目的赚钱效应。

保利发展就直言,去年结转的项目平均土地及平均建安成本较2021年分别提升约30.4%、0.3%。

素有“利润王”之称的中海地产,同样遭遇利润下滑。2022年归属股东的核心净利润较2021年同比下降了28%。

不过,即便如此,保利发展、中海地产为代表的标杆房企,其盈利能力在业内依然遥遥领先的。得益于强大的成本管控能力及企业管理能力,这批企业在行业整体低迷的情况下表现出了极强的韧性。

开源节流两手抓

房企维持获利能力的杀手锏

在大部分房企亏损的情况下,极少数的佼佼者依然取得了不错的成绩。据乐居财经统计,上市房企中,有5家房企的利润(归母净利润)过百亿,分别为华润置地、龙湖集团、中国海外发展、万科集团及保利发展。

这些房企在毛利率、净利率同样处于领先水平。其中,最值得关注的是净利润率,这项指标反映了房企的综合管理能力,比如说投资精准、成本管控、精益建造等。

去年,大部分房企在这方面表现都不如人意。据克而瑞统计,2022年典型上市房企中,有约90%出现净利率和归母净利率下降。

绝大部分房企下滑的同时,不同房企净利率水平的差距也进一步拉大。

从房企披露的数据来看,去年房企的盈利水平可分为三档:第一档是亏损的,净利润率为负;第二档是薄利型的,净利率为个位数;第三档是盈利水平表现较为理想的,净利率基本在10%左右。

得益于良好的成本及费用控制能力、业务布局领先性等优势,少部分房企的获利能力依然跑赢大部分同行。

1、向管理要效益,严控三费的支出

“向管理要效益”,是地产薄利时代几乎所有房企的共识。不难发现,这两年房企纷纷在内部管理上发力,调整组织架构,优化人才队伍,简化管理流程……诸如此类的动作,无非是希望通过内部变革推动降本增效。 

从目前来看,头部央国企在费用管控上收效更为明显。

以营销用为例,受楼市低迷影响,房企获客难度大增,许多房源都在打折出售,营销费率普遍面临上升压力。而部分国央企的营销费率不增反降。

保利发展为例,去年通过加强各项费用管控,管理费用支出47.44亿、销售费用支出75.30亿、财务费用支出 36.86亿,三费费率约为5.6%。管理费用率同比下降0.22个百分点。

华润置地的三费费率同样有所下降。去年华润置地销售及市场推广支出及行政支出58.9亿元,占营业额比重为2.8%,同比下降0.1个百分点;一般及行政支出53.86亿元,占营业额比重为2.6%,同比下降0.2个百分点。

这些数据,放在整个行业都是相当不错的表现。

三费数据,反的是房企精益管理方面的实力,其背后,都是房企一整套的管理组合拳。

如去房企纷纷布局,投资更为集中,随着管理半径缩小,管理效率提升的同时,区域内可实现资源共享,有利于营销费用的降低。

例如区域深耕的房企,同区域内多个项目同时推盘甚至可以共用一个售楼处。销售周期趋同的项目,可以多盘联动,统一定位设计、统一宣传推广,不能放大中小体量项目的营销势能,也能节省营销费用。

区域深耕的典型代表滨江集团,在行业赚钱效应不断削弱的情况下,依然保持着增收增利两不误。不仅营业收入连续五年持续提升,盈利质量也节节走高,净资产收益率从2018年的8.3%提高至2022年的16.9%。

这与滨江极致的运营能力密不可分。

去年,得益于布局集中、供方稳定、产品标准化等优势,滨江的人效一直领先于同行。2022年人均销售额更是达到了 1.37亿元。这一数据,将一众同行抛在背后。

数字化工具的应用,也为房企压缩费用提供了可能性。

以中海地产为例,去年中海的分销费用与行政费用合计占年收入的比例为 3.6%,费效比保持在行业低位。

中海历来重视数字化建设,从中也获益不少。在2022年财报中,中海表示,“随着更多数字化平台与工具应用于管理, 本集团的管控效率与数字化精准管理水平将持续提升, 进一步强化成本优势与综合竞争优势。”

2、较低的融资成本,审慎的投资纪律

借钱贵、借钱难可以说是房企一直以来的困扰。

部分房企暴雷之后,政策上虽然持续发力,金融工具也陆续落地,但大部分房企的融资难题依然无解。资本市场向来只爱锦上添花,越是缺钱的房企借钱就越难,相反的,那些资质较好的房企,更容易得到金融机构的支持。

比如,2022年中海全年加权平均融资成本只有3.57%,融资成本继续保持在行业最低区间。

这也是中海的一直以来的“杀手锏”之一。这家老牌央企,在融资渠道一直保有独到的优势。去年,中海在香港与12 家银行签署金额达到121.1亿港币的五年期银团贷款。

这也是去年内房股金额最大的一笔银行贷款。

另外,房企在投资上也更为谨慎,本着“宁可错过也不拿错”的态度,房企纷纷严格拿地纪律。

万科去年就定下了严格的投资标准,要求新投的地,平均净利率大概能达到12%以上。同时集中在有人口流入,在万科队伍有能力打赢的区域投入资源。

龙湖为确保周转率和利润率,保证盘面安全性,去年新增土地主要集中在一二线高能级城市,并且新获取的60%以上地块都为零溢价获取

今年,龙湖严格执行“拿地毛利率高于20%,归属股东的净利率不低于12%”的拿地纪律。

3、多元业务渐成气候,助力房企提高获利能力

过去,住宅开发被视为房企核心业务,而经营服务业务(如酒店、写字楼、长租公寓经营管理等)通常被认为是“锦上添花”的存在。

这一观点,现在已经彻底被颠覆了。

从近年来房企的业务表现来看,住宅开发的利润不断走低,而多元化业务一旦熬过“交学费”阶段,步入获利期后盈利质量明显优于住宅业务。

以龙湖为例,去年龙湖经营性业务收入236亿元,经营性利润占比为27%,成为集团可持续发展的重要贡献源。

其中,两个运营航道(商场和长租公寓)依靠投资性物业的运营租金收入,实现75%的平均毛利率。

这一数据远高于开发航道。

华润置地2022年综合毛利率26.2%,其中,开发物业毛利率23.0%。投资物业(包括酒店经营)的毛利率则高达65.6%。

投资物业对提升盈利质量的重要性不言而喻。

这些在多元业务上布局较早的房企,已经开始享受经营性业务带来的红利。

这也不怪乎,房企对经营性业务的重视程度越来越高。

比如中海的商业项目去年收入52.6亿元,同比增长1.8%。在年度业绩发布会上,中海管理层定下了一个小目标:2023年商业收入增长30%。并表示,近三年,中海的商业项目大规模入市,未来几年商业收入增长非常快。为了支撑目标达成,相应资源配置也会跟上。

从多元业务中尝到甜头的龙湖集团,更是直接提出,未来5年以内,龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上!

可以预见,影响房企获利能力的因素正在发生 变化。未来,会做住宅开发的房企不一定最强的,擅长经营服务的房企极有可能晋升为最牛千里马。


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