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2023

2023-01-10

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柏文喜:从近期房地产形势、宏观经济走势看房企未来

实际我们中国房地产行业的诞生本身就是带着问题来的。首先,它本身是处于解决当时政府解决不了的国民住房保障的问题,希望通过市场化的方式来解决,这样才产生了我们房地产行业。

其次,这样就产生了一个问题,在房地产行业发展过程中,慢慢政府又发现房地产行业是除了税收之外一个非常重要的财源,这时候慢慢地政府通过一手控制地根一手控制银根,通过土地一级土地市场控市来推动“价高者得”。这样会带来两个后果,一是把我们的市场空间大大压缩了,把全社会经济运行成本大大提高了二是通过成本的抬升和挤压,也让我们所有市场化房企发展空间越来越小,发展的难度越来越大。所以,行业出现困难和问题不只是行业竞争加剧了,行业进步了,不只是政策调控的问题,这和我们行业的定位,和行业本身的发展模式有关。 

正是行业发展模式的问题,才导致了我们之前的高杠杆,高负债推动之下的高周转,对于企业规模无限的追求,因为只有规模上去,你采用获得更好的发展条件,才能够聚集更多的资源,这样反过来又把行业的金融风险给推高了。政府反过来又说以防范金融风险的名义来搞行业调控,从市场端,从资金端双向挤压,导致这两年越调控导致房地产行业的日子越来越难过,反倒金融风险没有降低,事实上提高了,而且把我们经济发展的空间也大大地挤压了。

有个非常不好的统计数据。2022年1-10月份消费不但没有增长,还下降了2万亿。大家知道,在中国这样的国家,必须经济增长保持比较高的速度才能化解掉社会问题和经济问题,包括新增就业的问题,如果经济发展一降速,这些问题都会爆发,都会出现,更不要说经济增速还在下降的问题。所以,大家不要期望最近政策面第一支箭放松信贷,第二支箭放松发债;第三支箭放开股权融资;第四支箭搞内网外贷来化解离岸债风险的问题,能够很快地改变我们行业的形势。不会的,因为这些第几支箭都是政策层面出于解决“保交楼”“保民生”的问题,是解决我们政策诉求问题,而不是化解我们行业的,它的出发点不是这样的,大家不要搞错了。

行业的恢复,市场的恢复是需要我们行业信心的修复,否则出再多的政策,这都是对那些优质企业,对国企、央企是有效的,对大量现在陷入困难的,已经出险的民企是没用的。所以,大家不要期望政策面一宽松,各种政策乱箭齐发,已经把我们民企,行业都射成筛子了。但是实际上政策没有起效果。

所以,大家不要期望政策起效会像疫情一样,感染之后一个星期、两个星期就恢复了,最快政策起效有可能也要等到2023年度第二季度。市场信心怎么样修复、行业信心怎么样修复?一方面可能从行业定位上不能在经济发展出现问题时把房地产当成夜壶拿出来,经济比较好的时候又把它塞到床底下,不能一脚油门一脚刹车另一方面还需要行业领袖,行业组织领导和政策面多沟通寻找稳妥解决办法。

其次,行业发展还面临着很巨大的问题,就是Z世代的出现,1995年后、2000后他们都活得更加自我,和我们60后、70后是不一样的,他们考虑买房子、考虑消费方面视角和思维方式、态度已经发生变化了,我们不能再拿过去一张旧船票期望登上明天的客船,这是我们这个行业需要共同思考和共同面对的问题

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