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2022

2022-08-12

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胡葆森,事了拂衣去

打开建业地产网页,映入眼帘的是喜庆大红,上书“三十岁30th(1992-2022),生日快乐”。

只是在这而立之年的重要时间,创始人胡葆森以及建业地产都将开启新一段篇章。

8月11日,建业地产宣布,河南省铁路建设投资集团按每股股份0.7325港元购买建业地产885,000,000股股份,占公司已发行股份的29.01%。

据此,河南省铁路建设投资集团已成为建业地产第二大股东,交易已于2022年8月5日完成。

而在消息公布的前几天,8月8日,建业地产还宣布全数偿还2022年8月到期之5亿美元6.875%优先票据。

对此,一位资产管理机构高层在2022博鳌房地产论坛上公开表示了自己的赞扬:“非常优秀的一家企业,在周一的时候还了5亿美元的美元债,大家都点赞,这就是珍惜自己的信用。只要有一丝偿还的可能,我们都要维护自己的信用,这是非常值得鼓励的一件事情。”

认识胡葆森的人或许并不会意外。

自创立建业地产三十年来,个人名利从不是胡葆森的第一追求,因此即使有困难,他都不希望将问题留给河南和来者。

事了拂衣去,深藏身与名。如今的胡葆森,大抵也抱着这种想法吧。

从东坡攀登珠峰

对于建业地产,外界最熟知的或许就是省域化,这一点胡葆森坚持了将近三十年。

九年前的2013博鳌房地产论坛前夕,胡葆森在观点新媒体专访中,将建业省域化战略喻为从东坡攀登珠峰:“最近中城联盟爬山,郁亮带着中城联盟的8个人去登珠峰,下来之后,我突然有个感悟:建业这个战略,就像我带着我们的团队从东坡攀登珠峰。”

“东坡是没人上去过的,也许根本没有路,但我现在可能已经到了5000米,抬头往上看,发现还是有路的。但至于最后能走到6000米还是到7000米?现在还不知道,只有一直往前爬。”胡葆森彼时如是说。

“如果到前面一看四周全是悬崖峭壁,就算拿着绳子、搬着梯子也上不去了,那就只好绕到北坡、南坡。”

如今看来,建业攀登之路虽非康庄大道,却走到了很多同行所不能企及的位置。如果不是近两年的内外交困,或许将爬到更高的海拔。

胡葆森开始思考省域化战略,要追溯到2000年,彼时中国城镇化率为36.2%,河南的城镇化率则仅有23.2%。

他曾为此算了一笔账:河南有122个县及县级以上城市,有1亿人口,每年有150万人进城,按一个人20平方米的居住面积计算,一年就是3000万平方米的市场新增需求。河南城镇化率只有23.2%,也意味着2000万人在城镇,算上这部分人之后的改善住房需求,每人按增加1平方米算,就是2300万平方米,所以每年新增刚需加上改善型需求就有5000-6000万平方米。

“如果我们能在河南干20年,达到10%的市场占有率,那一年就是五六百万平方米!”就这样,建业制定了“省域化”战略,并贯彻了18年,直到开花结果。

“建业从2000年(提出)不出河南,到2002年开始走出郑州,一直到2019年,用了整整18年,实现了在全省122个县及县级以上城市全覆盖。”去年7月与胡葆森进行了一年一度的面对面专访,他说这几年看到的成绩都是结果:“可能追溯到20年前,至少要追溯到10-15年前,因为那时候做了当时应该做的事情,做了正确的事情,今天才结出了这样丰硕的果实。”

登上河南全省域覆盖这座“山峰”后,胡葆森开始将目光投到了河南之外。

事实上,走出河南或者说大中原的概念,早在十七年前已经形成了。

“我们‘根植中原,造福百姓’的核心价值观是04年提出的,当时我读了《基业常青》,把自己企业的价值观进行了梳理,浓缩为‘根植中原,造福百姓’。为什么没有说‘根植河南,造福百姓’?04年时在我脑子里已经形成了中原的概念,可能最后不止于只在河南。2008年香港上市公司的英文名称‘CENTRALCHINA’,意思就是‘中国中原’。”胡葆森向我们讲述了过往的许多思考和转型。

因此,根植中原的建业在2018年开始制定走出河南战略。次年3月份业绩会上,胡葆森提出以郑州为原点,以300公里为半径,以轻资产模式向外拓展。

2021年,建业战略扩张半径扩大至500公里,“大中原战略”也在更多层面落到了实处。其中,6月底与陕西荣华的合作最受关注。

“2018年,中原建业开始走出河南,2019年收购筑友智造时,中原建业已经在全国20多个城市布局,就迫使我把自己的战略定好,2021年2月份管理年会提出了‘扩大根据地,服务大中原’。”

对于业内认为建业是“被迫”走出河南的说法,胡葆森显得很平静:“我不是放弃河南了,河南的市场占有率不但没有减少,还在持续提升。我是扩大了根据地,原来的根据地直径是600公里,现在半径扩大到500公里,直径就是1000公里。”

据此,建业“大中原战略”迈出了坚实一步,在陕西省进入加速发展阶段;去年5月底,中原建业正式上市,成为建业旗下第四个上市平台。

至此,胡葆森实现了建业地产、建业新生活、中原建业、筑友智造四个业务板块的上市与协同发展,也正准备攀登更高的山峰。

他说:“外界看到的都是结果,我们每天都是埋头苦干,也算是战战兢兢,因为市场竞争环境很激烈,这个激烈还不是竞争对手之间的相互降价,不是简单的残酷或者激烈。”

但一场残酷的考验已在逼近。

刮骨疗伤 壮士断腕

一直以来,老胡赋予的“追求卓越,坚忍图成”企业精神在建业身上展现得淋漓尽致,即使接连遭遇波折,也未言放弃。

说起近几年的境遇,相信没有任何一家房企会感觉轻松,河南企业尤甚。

或许2019年三条红线的出现是房企现金流压力明显加大的一条分界线,但紧接着2020年新冠疫情爆发并延续数年,由之带来的一连串社会影响,更使房企销售及回款迎来前所未有的挑战。

从去年到今年,房企们销售接连下滑已明显反映出这种困境,但这并非最致命的,让人丧失信心的更多原因,或是房企因美元债违约而接连爆雷、濒临破产等信息充斥在整个房地产舆论场中。

聚焦到河南市场,这些影响在2021年成倍增长,原因是那场千年一遇的暴雨与新冠疫情的反扑。

资料显示,2021年7月20日8时至7月21日6时,河南中北部出现大暴雨,郑州、新乡、开封、周口、焦作等地部分地区出现特大暴雨(250-350毫米),郑州城区局地500-657毫米……河南郑州、新乡、开封、周口、洛阳等地共有10个国家级气象观测站日雨量突破有气象记录以来的历史极值。

此次特大暴雨事件造成了河南150个县(市、区)1663个乡镇逾1453万人受灾,倒塌房屋30106户、89001间,农作物成灾面积872万亩,绝收面积380万亩,直接经济损失1142.69亿元。

但坏消息还没结束,7月30日,洪灾造成的损失和伤害尚未完全修复,省城郑州一家医院又传出疫情。

当时曾有报道这样说:“8月,河南人民在持续不断的叠加降雨中,一边抗疫,一边生产自救。”

对于深耕河南的建业而言,这也是写照。

同年9月,建业在当地政府“万人助万企”活动背景下撰写的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网络传播,在这份报告中,详述了建业因为灾情、疫情所受到的损失,其中直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元,以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭,销售及回款较原计划减少近30亿元……累计各种经济损失逾50亿元。

这份报告还披露,建业旗下四家在香港上市公司(建业地产、筑友智造、建业新生活、中原建业),发行外债30多亿美金,占全省境外上市公司发行外债的一半左右。

从目前爆雷房企来看,大多触发原因都和美元债相关,因而,建业额度不小的美元债也触动了投资者的信心。

于是,一场围绕“信心”的行动在建业打响——如深夜召开说明会,讲述灾后重建工作:9月4号河南电影小镇正式重新开园,均已恢复到灾情和疫情之前的运营状态,全省8家建业大食堂、10家建业酒店、7家商场、4家绿色基地也都已经复工复产……“目前企业经营状况是稳健向好的,各项目的营销工作也全面恢复到了疫情和灾情前的情况。”

之后,建业还调拨30亿元偿还即将到期的美元债;与中原银行签署战略合作协议,获得总额达100亿元的综合融资服务。

虽困难重重,但一直未放弃努力。

经历河南水灾、疫情反复以及地产调控之后,建业地产开始重新出发。

今年2月14日,“建业系”三家上市公司同时换帅:“去年的特大暴雨灾害,加上三次疫情叠加的发生,就迫使我们必须刀刃向内,先刮骨疗伤、壮士断腕,不能把企业遇到的困难都推向外部环境的变化、都推向政策的变化、都推向行业整体的变化、都推向资本市场的变化,所以首先还是要刀刃向内。”

“其实这个想法(架构调整)不是心血来潮,也不是一时冲动,应该说是酝酿了大约有半年时间,而且不断地在细化方案。”同日下午五点,建业集团召开媒体恳谈会,董事长胡葆森提到,行业进入管理红利时代,大家也都在调整,而建业的经营策略在变、发展指标也在变,但初心不会变。

与此同时,面对新的征程,胡葆森表示“接下来要坚持三个字:少、小、好”,即减少开辟新赛道、不再追求规模过快增长、把企业做得越来越好。

为此,4月份,建业地产宣布将旗下全部商业项目10年运营权托管给万达,以起到开源节流、降本增效的财务效果。

5月份,建业集团旗下电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”发生股权关系变动。自此,建业·华谊兄弟电影小镇由河南文投持股90%,建业集团持股10%。同样,股权结构变更后,“只有河南·戏剧幻城”由河南文投持股51%,建业集团持股49%。

终于来到了6月1日晚,建业地产宣布转让29.01%股权予河南国企——河南省铁建投,同时,河南省铁建投还将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

上述交易总代价不到14亿港元,很显然这是一笔不划算的生意,但都是为了能够活下去。

“生存下去才有发展机会”,如今河南省铁建投正式成为建业第二大股东,并派驻两名董事进驻建业地产董事会,一切基本尘埃落定。

2002年5月,老胡文集发表第一篇文章《身约者智广》,里面有这样一段话:坚毅、厚重、大气、执着和不屈的河南人决不会被历史的潮流抛弃,纵然鲜于惊天动地,但也决不甘于落后平庸,他们正以坚实的步履踏出时代的强音,以连串的收获捍卫自己的尊严。

“做企业不易,在欠佳的环境里做企业尤难,而在欠佳的环境里做上佳的企业则难之又难。但是,知大者远者,不拘泥于小者近者。身约智广的建业人将眼光放远,心态放平,十年寒耕暑播,十年春华秋实。”

没有谁能陪伴企业到永远,但建业依然是他创造的那个企业。

转自观点地产网

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