你的房子价格挂低了，还是买高了？对照实际成交价，不吃亏！

2021年到现在，深圳楼市一直可用惨烈两字形容，但到底跌了多少？到底什么样的房子在大跌，每天我们都是雾里看花。

买房的不知买高了还是买低了；卖房的不知卖高了还是低了，都是中介说了算。

虽然各区交易量都很少，数据甚至存在失真的可能，但数据也能在一定层面上反馈问题所在。

同时，也从侧面说明了现在比房价跌多少，更重要的问题是能否流通。没有流通，所有的资金都被围困在楼市，无法动弹，影响面太广。

买房的在观望，卖房的不愿意降价，从而形成了两个阵营的胶着状态，何时破局？以什么方式破局，都未可知。

有人猜测说会大跌5成；也有人说会阴跌很长时间；还有人说调控政策会部分松绑，你觉得最有可能会是哪种呢？

笔者以为，我们不妨先来分析为数不多的成交样本，期待从中找到未来走势的蛛丝马迹吧。

最近网上流传一组价格图表，还给深圳房价一个真实的数据。在我们买房、卖房时，做一个参考，而不是中介告诉你一个价格，作为唯一执行标准。

插播一条福利：有购房需求的粉丝，请添加波哥微信拿折扣，价格比售楼部还低。

南山：下跌约8%左右

从图表中看，大部分楼盘下杀幅度为10%以内，这与深圳楼市整体下降24%的幅度而言，说明了核心位置的价值所在。

2020年，南山上涨幅度为39%，同期深圳楼市整体涨幅仅仅为34%，从这组数据看：南山绝对称得上易涨难跌的核心区。

图表来自唐老师傅Pro公众号

那么，作为绝对的核心区，杀跌幅度较大的有三个样本：诺德假日花园，典型的深房理杀猪盘。

截止2022年6月最高成交价118621元，杀跌最大跌幅31.48%；另外水湾B区，典型的老破小，下跌26.29%；四海公寓下跌25.5%，公寓也只能少碰为妙了。

福田：下跌超过10%幅度

福田，作为深圳当前的中心区，一直受到深圳人的追捧，2020年深圳楼市的上涨中，福田与南山并驾齐驱，达到39%的涨幅。

作为福田的核心居住区香蜜湖，一直是深圳备受向往的住区，今天表格里虽然没体现出来，但我们依然能感受到香蜜湖的魅力所在。

上周曾看到一篇评价福田的稿子，评价福田会不会成为昔日的罗湖，说福田唯一有居住价值的区域是香蜜湖，虽然不敢完全苟同，但香蜜湖确实在福田意义非凡。

八卦岭片区有两个样本杀跌较大：八卦岭宿舍、鹏盛村。一个杀跌37.5%；一个杀跌38.46%。另外赛格景苑杀跌22.27%；丽阳天下杀跌24.11%；福民大厦杀跌22.04%。

基于以上几个杀跌的样本，八卦岭两个样本的杀跌主要受学区房政策的调整，影响较大，曾出现降价800万甩卖的现象；后一种现象主要为老破小的杀跌。

宝安：下跌约15%左右

宝安，作为2020年上涨最猛的区域，这次回调也是很大的力度，深圳西线置业一直热过东线。

2020年太大涨幅之后，出现了一定的恐高心理，宝中熙龙湾曾经在2020年上半年个盘挂牌23万单价，上涨幅度令人惊诧。

虽然涨幅较多，但回调的力度空间也不是特别大，估计大约15%的回调幅度，也许受交易量样本太少的影响，体现出来的杀跌幅度并不是很大。

充分说明了宝安的楼市基本目前失去了流动性，降价也很难出手，这既是现实，也是现状。

杀跌最大的是灵芝新村，32.37%，一看就知又是一个老破小项目。宝安的二手成交量与新房成交量，是极其不成比例的。

所以说宝安楼市恐高心理严重，二手房流通是个问题，预计后市宝安还会调整持续一段。

龙华：下跌约15%左右

龙华经过2014年那波猛涨之后，2020年的上涨相对温和，但也陆续出现过几个十万+的样本，新政指导之后，龙华也遭到了价格回调。

看表格成交案例，杀跌幅度应该也在15%上下，看杀跌幅度较大的苹果园，27.63%的杀跌幅度，这是2002年左右的产品，距离现在也有20年左右了，一看又得归属到老破小阵列。

龙华片区有个新特点：观澜有两个样本价格不仅没降，还上涨了。一个是珑门二期，上涨2.7%；一个是陶润懿峰，上涨3%，主要受观澜区域规划利好的影响。

光明：下跌约5%左右

光明作为深圳楼市新盘供应的主战场之一，二手房交易十分不活跃，这导致目前成交样本很少，参考意义不大，数据基本上失真，调整的时间可能还会延长一段时间。

从曾经的8万多挂牌价，到现在4字头，光明的下跌幅度可用惨烈形容。光明还能不能买，光明怎么买，需要好好研究。

研究光明的地图可看出：光明街道、凤凰街道为中心价值区，向四周发散。

光明现在能不能买？个人觉得要看项目具体情况，要买核心区域项目，位置才是决定价值的那个重要参考指标。

坪山：杀跌超过15%

深圳这波调整期，坪山成为了最亮眼的那匹黑马，每次成交量，坪山都是排在榜首，深圳人甚至都忘记了西线比东线更有投资价值的认识。

坪山之所以受宠，主要在2020年这波上涨中，东线上涨的不大，而受到青睐。其实包括罗湖、布吉、盐田、龙岗东线区域，都有这个特点，以至于西线恐高之后，东线热度明显高于西线。

从价格上看，东线杀跌的幅度一定不比西线小，只是成交量高于西线的成交量而已。比如坪山的豪方菁园，依然杀跌31.8%，而房价仅仅50436元每平米。

总结：深圳楼市调整1年半，价格上来看，只是调整了一个寂寞，区域跌幅竟然都低于深圳楼市整体24%的跌幅，那整体数据何来？虽然光明、宝安区域交易量很少，但也一定程度反应出了两地的楼市温度。

图表来自网络

从8.7万到6.6万，下杀24%，而大部分区域的杀跌幅度仅仅在15%左右。另外，比下跌还惨的房子无法流通变现，房价已经失去参考意义，就看谁顶不住而已，能变现才是硬道理。

图表来自网络

从表格数据来看：老破小是不能碰的产品，房子到了一定房龄，需要置换更新，另外公寓也难保值。（腾讯网）