翟廸强：顺丰房托香港与内地目标

持续已近三年的疫情打击着各个行业，唯独电子商贸的需求有增无减，网上购物的加速发展，同时带动物流地产成为投资者关注的焦点之一。

“物流地产需求越来越大，同时有相对稳定的发展及租金收入，暂时未看到有什么会冲击到它。”顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强如是说。

2021年5月17日，顺丰房托于香港上市，成为香港首个以物流为主打的房地产信托基金(REITs)。

“我在不同的场合提过，希望上市两年内将资产包由60亿港元变成120亿港元。”上市将近一年，翟廸强透露，上市后这段时间不断和集团进行沟通，亦锁定了些项目，希望可于短期内透过现有资金及银行未动用贷款落实一个收购项目。

他期望下半年股票市场会比较稳定，股价可以去到较好的水平，那就可以考虑。除了银行贷款，还可以发新股、融资去做收购。

“因为5-6亿的收购，现有资金可以做到。但要做十几亿的收购，就需要靠资本市场发新股票去融资，这需要市场情况好转、稳定了才可以。”翟廸强希望可以在今年内做到20亿至30亿港元的收购，大约5至6个项目。

“60亿港元的资产，这个数字不是天文数字。虽然存在一定的挑战，但在接下来一年的时间里，希望是朝着这个目标去做。”

顺丰房托现于香港及内地佛山及芜湖持有3项物业，均为现代物流设施。4月25日，观点新媒体来到了公司旗下于香港青衣的亚洲物流中心-顺丰大厦进行访问。

青衣物业是顺丰房托最重要的项目之一，为其提供了最高收入及估值。不过翟廸强指，目前集团在香港已没有其他大的投资物业，收购比较大型、有规模、现代化的物流仓的机会也比较少。而以公司目前的规模，亦未必适合做开发项目，“所以对于我们来说，短期内香港投资机会比较少，主要集中在内地。”

“目前集团于内地的物流仓开发，已落成或在短期内会落成的总土地储备差不多900万平方米，已落成的有500万平方米，当中比较成熟的物业有十几个。”翟廸强重申，收购集团资产主要考虑的是已落成且开始营运的物业，出租率要达7成或以上的稳定水平，而最希望是母公司顺丰集团为主要租客。

因为顺丰集团是中国和亚洲首屈一指的综合物流服务供应商，这对其作为业主或者对于投资者，更具信心。至于收购类型，翟廸强指出，随着集团的业务近年越趋多元化，对物流仓的需要亦会有不同配搭，“作为业主来讲，最重要的是租金回报是否合理、收入是否稳定。”

他以香港为例，过去十年，香港物流地产租金是升幅比较慢及平稳，相对而言，办公室、零售物业租金增幅则较高。不过从另一角度来看，这些收租物业于这十年间受着不同的市场冲击。

他续指，以办公室为例，就有共享办公的出现，“有段时间对市场的影响是很大的，虽然暂时不是太成功，但对未来的办公室应该怎么用，是有些改变”，加上最近两年的疫情关系，对办公室的冲击以至使用，存在未知素。而网上购物越趋流行，无论在香港、内地或全世界，情况都一样，亦对商场构成很大的冲击。

“香港始终因为比较小，但像欧美那些中小型的商场基本没有什么生存空间；大型商场能吸引消费者还可以维持，可以看到零售物业这段时间是有被冲击的。”

“至于物流地产，过去在这十几年慢慢越来越受重视，原因是随着网上销售的兴起，令到营运者觉得他们需要越来越多物流，因此有很多人去留意。”他认为，香港作为大湾区的一部分，也是很重要的物流枢纽，因此预期香港物流业、物流地产的发展是平稳的；至于内地方面，租金也会平稳向上。

曾于房托基金一哥领展任职财务总监的翟廸强，在房地产及金融行业拥有着丰富经验。谈及香港REITs的发展，翟廸强认为，香港政府及监管机构在推动房托基金的发展，过去十年已做了很多工作，例如房托的规例改动，基本能做的差不多都做了，“若和新加坡市场比较，现在已经是很接近了。”

他认为，房托发展得好不好和发起人有很大关系，“香港已上市的房托，只有几家是比较积极收购和发展的，这主要是看发起人背景或取向。”

另外，翟廸强亦指，由于房托若要扩大规模，就一定要做融资安排，融资安排包括贷款、股票市场的融资，“这是一个循环，如果股票市场发展得不好，做不到股本融资就发展不了。”

翟廸强希望日后将有更多投资者的支持，可以发展其规模。（来源：观点地产网）